仓储物流，也就是俗称的“仓库”（warehousing）。这是一个非常重要的不动产业态类别，但相较住宅、购物中心、写字楼、酒店等，与一般百姓生活距离较远。
但是仓库与人们的生活息息相关：它是用来存放流通中的货品/生产资料的，是物流中一个非常重要的组成部分。今天日常生活里所需的电商、第三方物流及零售、餐饮等，高度依赖仓储体系。
这里说的仓储物流，主要指市场化的高标仓。
目前全中国有大约11亿平方米的仓储设施，其中，可供租赁的（即对市场供应的）高标仓面积不到10%，大概是7000~8000万平方米的样子。市场化的竞争者，包括房地产企业、专业的仓储物流投资企业、电商等投资、竞争的就是这部分市场。
近几年，全国大部分核心城市的仓储用地供应都非常紧张，因为仓储的占地大，却不易带来税收贡献。地方政府（特别是核心一二线城市）不愿再在自己的核心地域规划仓储用地，而倾向于规划产业园、商业等其他能够带来就业、税收、消费、提升城市活力的业态。这种政策取态，会导致物流用地规划指标的高隐性成本，譬如投资强度、税收贡献、容积率等。开发高标仓不易在一线城市和核心区获得新增用地了，要逐渐向周边卫星城市和地区转移。
伴随经济结构的变化及经济持续发展，仓储现在是供不应求的，也导致重要的物流节点城市仓储租金水平常年稳步增长。
仓储的一些业务特征：
——建造工艺比较简单（相对于其他业态而言）。说白了就是造一个大盒子，供租赁方在里面存储及作业
——造价可控（只是相对于购物中心、酒店、写字楼等业态而言），一个库的建面积在5至10万建平方米不等，同时由于可租赁面积占总建面的比率非常高（至少90%以上，95~98%都是常见的），使得单位造价更低。一个库含土地与建安的成本大约是几个亿到大几个亿人民币左右
——“培育期”极短（或者几乎没有培育期），建成后很快就可以产生稳定的现金流。这和购物中心完全不同。
——运营/管理比较简单。仓储企业的人均管理面积可以很大，几十个人就可以管很大的片区。因为传统上仓储供应商只管“公域”，不管“私域”——库都是交给租赁方自行运营的。
——注重网络效应。仓储的难点不在建造、培育、管理，而在于规模，在于网络，即能不能在区域及或全国范围有足够的广度与密度。广度与密度越大，议价能力越强，越能给企业客户提供一体化的仓储解决方案，同时自然也越能引入好的租户。这一条特性，使得仓储物流从先天看，2A（To Assets）/Asset-based的特征要弱于其他不动产业态，如果要比的话，更像零售网店、加油站、酒店。
——先天具有2B的特性。许多仓储需求都是来自电商、第三方物流、传统消费/零售企业机构的。仓储物流企业反过来去满足这些客户需求。仓库很多时候是单一租户的（single-tenant），而且是“定制库”，就给一家企业租用。很多物流、零售及制造业企业都希望轻资产化，选择租赁而非直接持有资产，因此也需要仓储企业去帮助持有资产。这种企业客户需求主导的特征，使得仓储行业先天具有更加浓厚的2B（To Business）色彩
——驱动因素大多是内需，与新经济挂钩比较强。绝大多数不动产业态都会受到经济产业结构调整的影响，或周期性业态比较强。例如：购物中心：电商冲击；写字楼：产业结构调整及经济周期（例如互联网金融、教培行业被整顿）；产业园：产业结构调整、国际贸易等；酒店：经济周期，等等。但这么多年来看，仓储受到的影响非常小，因为驱动仓储需求的都是反映新消费需求的新经济，例如电商、第三方物流、零售及餐饮、高端制造等，而且基本都是内需、内循环。各种新的消费趋势对仓储都是利好（譬如对高质量生鲜食品的偏好提升了对冷链仓储的需求，等等）。总之，多年看下来，经济社会越发展。人们对仓库的需求越大。这是一个非常好的行当。其实不仅集中式仓储好，分布式仓储未来前景也很大，从短期暂存的（前置仓），到个人储库（self-storage）
综上，可以看出，仓储物流是一个比较简单、易懂的行业，生意逻辑非常好。这也是国际资本市场特别青睐仓储的原因。企业只要达到一定的管理网络/规模，就可以快速发展。初期的瓶颈就是原始积累，如何投资建成一定规模数量的库。这是要砸钱的。
